Annuitätendarlehen – erst verstehen, dann finanzieren.

Wo kommt ein Annuitätendarlehen zum Einsatz?

Bei der Finanzierung von Immobilien gilt das Annuitätendarlehen als klassisches Finanzierungsinstrument von selbst genutzten Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Kombinieren lässt sich eine solche Finanzierung mit Fördermitteln von Bund und Land. Auch die Finanzierung von Mehrfamilienhäusern lassen sich durch Kombinationen von Annuitätendarlehen und Fördermitteln darstellen.

Darauf sollten Sie im Darlehensvertrag achten

Vor allem bei langfristigen Verträgen finden sich in den AGB der Banken Vereinbarungen, die der Kreditnehmer unbedingt prüfen muss – Ausschlüsse oder Gebühren für diese drei Fälle:

Absicherung eines Annuitätendarlehens

Wer langfristig finanziert, muss langfristig planen. Bei jeder Kreditverhandlung lässt die Frage nach dem Eigenkapital nicht lange auf sich warten. Dies ist nachvollziehbar, denn die Bank möchte nicht das Darlehensausfallrisiko alleine tragen. Und sie freut sich immer auf Eigenkapital, welches als Liquidität 1. Grades vorliegt. Natürlich ist es nachvollziehbar, wenn vom Darlehensbetrag der Eigenkapitalanteil abgezogen wird. Und genau hier machen zahlreiche Darlehensnehmer einen elementaren Fehler.

Denn was passiert bei einem solchen Vorgehen? Es wird Liquidität 1. Grades in die Finanzierung von unbeweglichem Vermögen verschoben. Mit anderen Worten: das Geld ist weg. In der Überlegung einer Minimierung des Ausfallrisikos für alle Vertragsparteien, sollte das Eigenkapital zum Beispiel auf ein verzinstes Tagesgeldkonto angelegt werden. Oder es findet eine Kapitalstückelung in verschiedene Anlagenassets statt. Wichtig hierbei ist nur, dass die angelegten Gelder verzinst werden. Und zwar über die gesamte Dauer des Annuitätendarlehens. Denn, und dies wird vor allem von Privatleuten unterschätzt, nach einigen Jahren treten Zinseszinseffekte auf, die es in sich haben.

Wichtig: Eigenkapital ist ein scheues Reh. Man sollte es einfangen, wo immer es auch geht. Das gilt insbesondere beim Immobilieninvestment

Berechnungsbeispiel Liquiditätsabsicherung

Schauen wir uns ein Darlehen mit und ohne Eigenkapitalzufluss an. Gegeben sei:

• Darlehensbetrag: 200.000,00 Euro
• Zinssatz: 4%
• Laufzeit: 20 Jahre
• Eigenkapital: 50.000,00 Euro
• ANF(): 0,0858

200.000,00 x 0,0858 = 17.160 Annuität per Anno / 12 Monate = 1.430 pro Monat

150.000,00 * 0,0858 = 12.870 Annuität per Anno / 12 Monate = 1.072,50 pro Monat

Wir haben eine monatliche Differenz von 357,50 zugunsten der eigenkapitalbezogenen Finanzierung. Allerdings steht hier keine Liquidität mehr zur Verfügung, und auch keine Zinserträge. Kommt es beim Darlehensnehmer zum Ernstfall, wie etwa:

• Krankheit
• Ausfall der Erwerbsfähigkeit durch Arbeitslosigkeit
• Veränderung der Anfangsbedingungen (zum Beispiel Scheidung)

steht mangels Rücklagen die wirtschaftliche Situation des Darlehensnehmer auf dem Prüfstand. In den Schaukästen der Amtsgerichte finden wir genau solche Lebensumstände wieder.

Rechnen wir noch unsere 50.000,00 Eigenkapital zu Ende. Im Idealfall wurde das Kapital vernünftig verwaltet, und es gab während der Laufzeit keine Auszahlung. Wir legen eine dreiprozentige Verzinsung zugrunde, die bei einem solchen Betrag auch möglich sein muss. Dann hätten wir:

50.000 x 1,0320 = 90.305,56

Wer ein langfristiges Darlehen aufnimmt, muss und sollte grundsätzlich auf den Ernstfall vorbereitet sein. Und dies bedeutet, dass etwa die Tilgung vorübergehend nicht mehr gezahlt werden kann, oder die gesamte Annuität muss ausgesetzt werden. Tritt der Ernstfall ein und Rücklagen sind vorhanden, hat der Darlehensnehmer alles richtig gemacht.