Annuitätendarlehen

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Ein Auszug einiger Kreditgeber in unserem Vergleich

Definition

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Das Annuitätendarlehen ist ein auf eine feste Laufzeit definiertes Darlehen, welches mit einer gleichbleibenden Rückzahlungsrate (der Annuität) bedient wird. Die Rückzahlungsrate wiederum ergibt sich dabei aus dem Tilgungsanteil und dem zu zahlenden Zinsanteil aus dem Zinssatz.

Aber was ist eine Annuität? Dieser Begriff wird in der Finanzwirtschaft verwendet, um damit eine bestimmte Art von Darlehen zu bestimmen. Die Annuität selbst weist den Rückzahlungsbetrag aus, der sich zusammensetzt aus Tilgungsanteil und Zinslast. Somit wird das Annuitätendarlehen von drei Faktoren bestimmt:

Vereinbart wird ein Annuitätendarlehen vor allem bei einer Immobilienfinanzierung. Also dort, wo ein Kreditvolumen sehr hoch und über eine lange Laufzeit getilgt wird. Wie sich die einzelnen Faktoren berechnen und darstellen lassen, wird an nachvollziehbaren Beispielen gezeigt.

Die Berechnung der Zinslast wird seitens der Bank oftmals jährlich vorgenommen, auch wenn dies im Sinne des Zahlungsstromes falsch ist. Zumindest wenn das Annuitätendarlehen monatlich bedient wird. Denn mit jeder Zahlung verringert sich die Zinslast, und die Tilgungsrate steigt an. Daher muss der Darlehensnehmer auf eine korrekte Zinsberechnung anhand der gewählten Periodenabrechnung achten. Wird das Annuitätendarlehen monatlich bedient, muss auch die Neuberechnung von Tilgungsanteil und Zinslast erfolgen. Eine Periodenabrechnung wäre zum Beispiel monatlich, jährlich, oder quartalsweise.

Für den Darlehensnehmer ist es von essentieller Wichtigkeit, sich mit dem Aufbau seines Annuitätendarlehens auseinanderzusetzen. Denn hier binden sich zwei Geschäftspartner für eine lange Zeit aneinander. Verstanden werden muss ein solches Darlehen wie ein Maßanzug. Denn die Konditionen richten sich nach den wirtschaftlichen Verhältnissen und Möglichkeiten des Kreditnehmers. Verändern sich dessen Anfangsbedingungen, passt eventuell der Maßanzug nicht mehr.

Tilgung und Zinsanteil

Während die Tilgungsrate innerhalb der Gesamtlaufzeit stetig steigt, sinkt die Zinslast von Jahr zu Jahr. In der Regel wird der Zinssatz bei einem Annuitätendarlehen für eine Mindestdauer fest vereinbart. Diese Sollzinsbindungsfrist beträgt üblicherweise ab fünf Jahre aufwärts. Läuft die Bindungsfrist aus, muss ein neuer Darlehensvertrag verhandelt werden.

Die Tilgungshöhe wird oftmals in einem Prozentsatz ausgewiesen. Kreditinstitute erwarten hier mindestens 1% vom Kreditbetrag, wobei es sich hier erst einmal nur um die anfängliche Rückzahlung handelt. In Zeiten niedriger Zinsen sollte der Kreditnehmer eine höhere Tilgungsrate wählen, um bei späteren Zinsanhebungen genügend Spielraum im Annuitätenbetrag zu haben.

Wie wir später sehen werden, ist der Zinsanteil innerhalb der Annuität bei Vertragsbeginn sehr hoch, und fällt im Verlauf der Zahlungsperioden drastisch nach unten. Die eingangs erwähnten drei Faktoren eines Annuitätendarlehens können in einem Tilgungsplan aufbereitet werden.

Darlehensberechnung der Annuität

Wie schon erwähnt, wird ein Annuitätendarlehen mit einer gleichbleibenden Rate getilgt. Diese Rate, eben auch Annuität genannt, setzt sich aus Zinslast und Tilgungsanteil zusammen. Bei einer störungsfreien Rückzahlung bleibt diese Annuität über die gesamte Vertragslaufzeit gleich. Schauen wir uns hierzu ein Beispiel an.

Für ein Immobilienobjekt wird ein Annuitätendarlehen in Höhe von 100.000 Euro aufgenommen. Die Laufzeit beträgt 20 Jahre bei einem Zinssatz von 4%.

Für die Berechnung einer Annuität benötigen wir den Annuitätsfaktor. Dieser kann auch mithilfe eines Annuitätenrechners berechnet werden. Dieser wird wie folgt berechnet:

Setzen wir die Zahlen in die Formel ein, erhalten wir folgende Berechnung:

Dieser Wert wird in der Finanzwirtschaft als ANF (Annuitätenfaktor) bezeichnet.

Jetzt wird der Anfangsbetrag mit dem ANF multipliziert. Wir erhalten:

100.000 € x 0,0736 = 7.360 €

Das Ergebnis bildet den Annuitätenbetrag ab, der vom Kreditnehmer über die gesamte Laufzeit zu bezahlen wäre. Ob dieser Betrag für Zinslast und Tilgungsanteil ausreicht, kann nun in der folgenden Tabelle überprüft werden.

Periode^1,2	Annuität in €	Zinslast in €	Tilgungsanteil in €	Restschuld in €
1	7360,00	4000,00	3360,00	96000,00
2	7360,00	3840,00	3520,00	92480,00
3	7360,00	3699,20	3660,80	88819,20
4	7360,00	3552,77	3807,23	85011,97
5	7360,00	3400,48	3959,52	81052,45
6	7360,00	3242,10	4117,90	76934,55
7	7360,00	3077,38	4282,62	72651,93
8	7360,00	2906,08	4453,92	68198,01
9	7360,00	2727,92	4632,08	63565,93
10	7360,00	2542,64	4817,36	58748,57

Tabelle 1 Annuitätenplan. Darlehensbetrag im Zeitraum t=0: 100.000 €

Erläuterung
¹Periode: hier dargestellt als Jahreswert. Für die monatliche Zahlungsweise den Betrag durch 12 dividieren

²Periode: die Addition von Zinslast und Tilgungsanteil ergibt die Annuität. Die Subtraktion von Annuität und Zinslast ergibt den Tilgungsanteil. Alle Beträge in Euro.

Fazit zur Annuitätenberechnung

Wir sehen wie der Tilgungsanteil kontinuierlich steigt, die Zinslast hingegen fällt. Dabei bleibt innerhalb der Zahlungsperiode der Rückzahlungsbetrag konstant. Zudem wird durch den Annuitätenfaktor eine Annuität berechnet, die den Anforderungen eines Annuitätendarlehens entspricht. Nämlich eine anfängliche Tilgungsleistung von etwa 3%. Da es sich hier um eine Veranschaulichung handelt, wurden nur die ersten 10 Jahre berechnet.

Grenzwerte einer Annuität

Wer langfristig finanziert, muss langfristig denken. Was ist zu tun bei einem finanziellen Engpass? Die Antwort liegt in der Berechnung einer minimalen Annuität, wo die Zinslast bedient wird, der Tilgungsanteil aber auf ein Minimum reduziert ist. Dazu verwenden wir wieder unsere ANF – Formel. Nur muss diese auf die neuen Bedingungen umgestellt werden.

Grenzwertberechnung für Annuität

Setzen wir wieder unsere bekannten Zahlen in die Formel ein:

Grenzwertberechnung mit Zahlen

100.000 x 0,04893 = 4.893 €

Wie man sieht, wurde die Annuität auf 4.893,00 reduziert. Die Differenz zwischen 7.360 und 4.893 beträgt 2.467. Mit diesem Wert kann die Zinslast weiter bedient werden, und auch die Tilgung wird weiter fortgeführt. Die Entlastung für den Darlehensnehmer beträgt also 2.467,00 Euro. Natürlich wird in diesem Falle die Laufzeit gegebenenfalls verlängert.

Vor- und Nachteile des Annuitätendarlehen

Jede Finanzierung hat seine Vor- und Nachteile, so auch die Immobilienfinanzierung mit Annuitätendarlehen.

Vorteile

Ein Annuitätendarlehen bietet dem Darlehensnehmer folgende entscheidende Vorteile:

Jede Tilgung mindert spürbar die Restschuld und die Zinslast.
Bei einer festgelegten Sollzinsbindung kann die Darlehenssumme weit im Voraus berechnet werden.
Durch die gleichbleibende Annuität besteht bis zum Ende des Vertrages Planungssicherheit.

Nachteile

Demgegenüber stehen die Nachteile, welche der Kreditnehmer natürlich abwägen muss. Diese Nachteile bestehen unter anderem aus:

Vertragsänderungen sind kaum möglich, da auch die Bank ihre Planung langfristig ausgelegt hat.
Es besteht ein Risiko einer Zinsanpassung nach Beendigung der Sollzinsbindung.

Wo kommt ein Annuitätendarlehen zum Einsatz?

Bei der Finanzierung von Immobilien gilt das Annuitätendarlehen als klassisches Finanzierungsinstrument von selbst genutzten Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Kombinieren lässt sich eine solche Finanzierung mit Fördermitteln von Bund und Land. Auch die Finanzierung von Mehrfamilienhäusern lassen sich durch Kombinationen von Annuitätendarlehen und Fördermitteln darstellen.

Darauf sollten Sie bei einem Darlehensvertrag achten

Vor allem bei langfristigen Verträgen finden sich in den AGB´s der Banken Vereinbarungen wieder, die der Kreditnehmer unbedingt prüfen muss. Hierbei handelt es sich um Ausschlüsse diverser Vorgehensweisen. Dabei geht es um diese wichtigen Ereignisse:

Sondertilgung

Da ein Annuitätendarlehen langfristig ausgelegt ist, plant auch das Kreditinstitut entsprechend der Darlehenslaufzeit. Werden zum Beispiel Sondertilgungen getätigt, kann die Bank dies ablehnen oder mit einer Gebühr belegen. Denn, so die Argumentation, hier entsteht der Bank ein entgangener Gewinn aus Zinserträgen. Sondertilgungen sollten also erst nach Rücksprache getätigt werden.

Vorfälligkeitsentschädigung

Vorfälligkeitsentschädigungen werden seitens der Bank berechnet, wenn das Annuitätendarlehen vor einer festgelegten Frist durch den Darlehensnehmer gekündigt wird. Das Kreditinstitut bietet gegebenenfalls einen Schutz an, der aber dann durch einen Zinsaufschlag bezahlt werden muss. Und hier kommen schnell hohe Beträge zusammen, da diese Art von Versicherungsschutz über den gesamten Zeitraum gezahlt wird.

Bereitstellungszeiträume

Bereitstellungszeiträume fallen vor allem bei Neubauten an. Stellt die Bank das Darlehen zur Verfügung, dieses wird aber nicht abgerufen weil der Bauabschnitt stockt, fallen unter Umständen Sonderzinsen für diesen Zeitraum an.

Absicherung eines Annuitätendarlehens

Wer langfristig finanziert, muss langfristig planen. Bei jeder Kreditverhandlung lässt die Frage nach dem Eigenkapital nicht lange auf sich warten. Dies ist nachvollziehbar, denn die Bank möchte nicht das Darlehensausfallrisiko alleine tragen. Und sie freut sich immer auf Eigenkapital, welches als Liquidität 1. Grades vorliegt. Natürlich ist es nachvollziehbar, wenn vom Darlehensbetrag der Eigenkapitalanteil abgezogen wird. Und genau hier machen zahlreiche Darlehensnehmer einen elementaren Fehler.

Denn was passiert bei einem solchen Vorgehen? Es wird Liquidität 1. Grades in die Finanzierung von unbeweglichem Vermögen verschoben. Mit anderen Worten: das Geld ist weg. In der Überlegung einer Minimierung des Ausfallrisikos für alle Vertragsparteien, sollte das Eigenkapital zum Beispiel auf ein verzinstes Tagesgeldkonto angelegt werden. Oder es findet eine Kapitalstückelung in verschiedene Anlagenassets statt. Wichtig hierbei ist nur, dass die angelegten Gelder verzinst werden. Und zwar über die gesamte Dauer des Annuitätendarlehens. Denn, und dies wird vor allem von Privatleuten unterschätzt, nach einigen Jahren treten Zinseszinseffekte auf, die es in sich haben.

Wichtig: Eigenkapital ist ein scheues Reh. Man sollte es einfangen, wo immer es auch geht. Das gilt insbesondere beim Immobilieninvestment

Berechnungsbeispiel Liquiditätsabsicherung

Schauen wir uns ein Darlehen mit und ohne Eigenkapitalzufluss an. Gegeben sei:

Darlehensbetrag: 200.000,00 Euro
Zinssatz: 4%
Laufzeit: 20 Jahre
Eigenkapital: 50.000,00 Euro
ANF(): 0,0858

200.000,00 x 0,0858 = 17.160 Annuität per Anno / 12 Monate = 1.430 pro Monat

150.000,00 * 0,0858 = 12.870 Annuität per Anno / 12 Monate = 1.072,50 pro Monat

Wir haben eine monatliche Differenz von 357,50 zugunsten der eigenkapitalbezogenen Finanzierung. Allerdings steht hier keine Liquidität mehr zur Verfügung, und auch keine Zinserträge. Kommt es beim Darlehensnehmer zum Ernstfall, wie etwa:

Krankheit
Ausfall der Erwerbsfähigkeit durch Arbeitslosigkeit
Veränderung der Anfangsbedingungen (zum Beispiel Scheidung)

steht mangels Rücklagen die wirtschaftliche Situation des Darlehensnehmer auf dem Prüfstand. In den Schaukästen der Amtsgerichte finden wir genau solche Lebensumstände wieder.

Rechnen wir noch unsere 50.000,00 Eigenkapital zu Ende. Im Idealfall wurde das Kapital vernünftig verwaltet, und es gab während der Laufzeit keine Auszahlung. Wir legen eine dreiprozentige Verzinsung zugrunde, die bei einem solchen Betrag auch möglich sein muss. Dann hätten wir:

50.000 x 1,0320 = 90.305,56

Wer ein langfristiges Darlehen aufnimmt, muss und sollte grundsätzlich auf den Ernstfall vorbereitet sein. Und dies bedeutet, dass etwa die Tilgung vorübergehend nicht mehr gezahlt werden kann, oder die gesamte Annuität muss ausgesetzt werden. Tritt der Ernstfall ein und Rücklagen sind vorhanden, hat der Darlehensnehmer alles richtig gemacht.

Tabelle für den Annuitätenfaktor

Die folgende Tabelle zeigt den Annuitätenfaktor ANF() für die Zinssätze 4% bis 10%, bei einer Laufzeit von bis zu 40 Jahren.

				Zinssatz
	4%	5%	6%	7%	8%	9%	10%
Periode
1	1,0400	1,0500	1,0600	1,0700	1,0800	1,0900	1,1000
2	0,5302	0,5378	0,5454	0,5531	0,5608	0,5685	0,5762
3	0,3603	0,3672	0,3741	0,3811	0,3880	0,3951	0,4021
4	0,2755	0,2820	0,2886	0,2952	0,3019	0,3087	0,3155
5	0,2246	0,2310	0,2374	0,2439	0,2505	0,2571	0,2638
6	0,1908	0,1970	0,2034	0,2098	0,2163	0,2229	0,2296
7	0,1666	0,1728	0,1791	0,1856	0,1921	0,1987	0,2054
8	0,1485	0,1547	0,1610	0,1675	0,1740	0,1807	0,1874
9	0,1345	0,1407	0,1470	0,1535	0,1601	0,1668	0,1736
10	0,1233	0,1295	0,1359	0,1424	0,1490	0,1558	0,1627
11	0,1141	0,1204	0,1268	0,1334	0,1401	0,1469	0,1540
12	0,1066	0,1128	0,1193	0,1259	0,1327	0,1397	0,1468
13	0,1001	0,1065	0,1130	0,1197	0,1265	0,1336	0,1408
14	0,0947	0,1010	0,1076	0,1143	0,1213	0,1284	0,1357
15	0,0899	0,0963	0,1030	0,1098	0,1168	0,1241	0,1315
20	0,0858	0,0923	0,0872	0,0944	0,1019	0,1095	0,1175
30	0,0822	0,0887	0,0726	0,0806	0,0888	0,0973	0,1061
40	0,0790	0,0855	0,0665	0,0750	0,0839	0,0930	0,1023

Der Annuitätenfaktor wird wie folgt berechnet:

Anwendung: der ANF() für 4% bei einer Laufzeit von 20 Jahren beträgt 0,0858.

Mit dem Annuitätenfaktor kann nun die Annuität des Darlehens berechnet werden. Dazu wird der Anfangsbetrag des Darlehens mit dem jeweiligen Faktor multipliziert:

Beispiel:

Darlehensbetrag: 200.000,00 Euro
Zins: 4%
Laufzeit: 20 Jahre

200.000 x 0,0858 = 17.160,00 per Anno.

Dieser Betrag beinhaltet Tilgung und Zinslast für den gesamten Zeitraum von 20 Jahren.

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